Online адвокат

Строежът е незаконен. Защо?

22 May 2020

Законодателството предвижда редица изисквания, правила и норми за построяването на една сграда или друг вид строеж. Всички те са създадени с цел осигуряване сигурността на ползващите обекта и на всички останали хора, влизащи в досег с него. С времето техническият напредък превърна сградите в сложни и изпълнени с всевъзможни инсталации и системи обекти, което прави изграждането им изключително отговорна дейност, а контролът от страна на държавата и общините - задължителен. От друга страна нормативният хаос, динамично променящото се законодателство и джунглата от изисквания, включващо поредица от непрестанно променящи се изисквания през годините изправя редица строежи (независимо от етапа им на осъществяване) пред опасността да бъдат обявени за незаконни с всички последици от това. 
Незаконен строеж е този, който е изграден без строителни книжа (без разрешение за строеж и/или одобрен инвестиционен проект) или в несъответствие с изискванията на Закон за устройство на територията.
ХИПОТЕЗА 1. Не се изисква някой да е пряко засегнат от незаконния строеж, но въпреки това по повод на него има образувано производство по общия ред за установяване и премахване на незаконните строежи / ред по Закона за устройство на територията/.
Строежите могат да бъдат обявени за незаконни поради редица обстоятелства, но при всички случаи основната причина е несъответствие с изискванията на закона. Така например един строеж е незаконен ако не съответства на действащия Подробен устройствен план (ПУП) - неспазени отстояния; надвишаване допустима височина на сградата; построяване на офис-сграда в зона, предвидена за жилищно строителство и т.н. В такива случаи издадените строителни книжа и разрешения се отменят официално от компетентните органи като несъответстващи с ПУП. От друга страна самият ПУП също трябва да съответства на законовите изисквания. Незаконен е и строеж, осъществен изцяло без строителни книжа (без съгласувани инвестиционни проекти и разрешение за строеж; без протокол за откриване на строителна линия и заповедна книга и т.н.).Възможно е, обаче, за строежа да са одобрени строителни книжа, но в последствие същият да не е построен в съответствие с тях. Когато е построен при съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект, без да са повторно одобрени промените, е налице нарушение на законодателството, което трябва да се отстрани, ако е възможно. Дали отклоненията са „съществени“ се преценя от контролните органи във всеки конкретен случай. Съществените отклонения от проекта могат да бъдат узаконени с проект-промяна по време на строителството, след одобряването на който се изменя и издаденото Разрешение за строеж. Строежът е незаконен и ако в осъществяването му са използвани продукти, които не съответстват на съществените изисквания към строежите и/или осъществените Строително-монтажни работи (СМР) са изпълнени не според правилата и всичко това е довело до обоснован риск за сигурността и безопасността на строежа. Ако определени продукти могат да бъдат подменени и/или СМР да бъдат извършени повторно, строежът може да продължи и да се въведе в експлоатация. Всеки строеж е в нарушение и ако е осъществен без строителен надзор - тогава, когато такъв се изисква в предвидените от закона случаи. Незаконен е и строеж, който е извършен в чужд поземлен имот, не от собственика му и без на инвеститора да му е учредено надлежното вещно право – най-често право на строеж. Строежът може да е незаконен изцяло или частично. Ако е нов строеж всяко съществено отклонение от проекта прави цялата сграда незаконна (например построяване на още един етаж).  Но ако е достроявана законна въведена в експлоатация сграда чрез пристройка, надстройка, преустройство или по друг начин, то само новоизградените части са незаконни. 
Последните изменения в законодателството разделят правомощията по недопускане и отстраняване на  незаконното строителство между органите на Дирекция национален строителен контрол (ДНСК) и кмета и общинската администрация, в зависимост от категорията строеж (различните категории строежи са описани в чл. 137 от Закон за устройство на територията). Санкциите са –спиране на строежи или части от тях или премахване на строежи или части от тях и се определят от тежестта на установената нередност.
Важно! Наложените наказания и приложените административни мерки не узаконяват незаконното строителство.
Процедурата може да започне по искане на всяко лице, т.е не се изисква някой да е пряко увреден от незаконното строителство. Следва да е подадена жалба (сигнал) до кмета на общината, в която се намира  незаконния строеж, или до Регионалната дирекция за национален строителен контрол.
Служители от техническата служба при общината или съответно длъжностните лица към РДНСК посещават строежа, извършват оглед, измервания, справки и др. Съставя се констативен акт и в зависимост от установената категория на строежа и извършеното нарушение работата по случая се разпределя между компетентните органи, които имат право да издадат заповед за спиране на строеж или заповед за премахване на незаконен строеж.
Заповедите за спиране и премахване на строежите като вид индивидуален административен акт, подлежат на обжалване пред съответния административен съд чрез органа, който ги е издал в 14 дневен срок от връчването им. Жалбите не спират изпълнението им, но по молба на заинтересованите лица (жалбоподатели) съдът може да разпореди с определение изпълнението да бъде спряно.
ХИПОТЕЗА 2. Съседът ми има незаконен строеж, който пречи на моята собственост! (ред по Закон за собствеността).
Незаконният строеж на съседа ми причинява наводнения, пречи на нормалното ослънчаване на сградата (по-висока е или е построена на по-малко разстояние от нормативно установеното), пречи да се паркира или да се влиза в двора. Възможно е дори да установя, че върху мой имот е построена чужда постройка. Тези или други подобни проблеми, създавани от такъв строеж, препятстват нормалното ползване на вашия имот и вие имате право да се защитите. Необходимо е да организирате подаването на искова молба по реда на чл.109 от Закона за собствеността срещу нарушителя пред районния съд.
Особеност! С подаване на такава искова молба трябва да се заплати държавна такса в размер на 4% от данъчната оценка на имота. В случая незаконната сграда няма да има данъчна оценка, но съдът може да определи някаква първоначална такса (около 40 – 50 лв.) и после да назначи съдебно – техническа експертиза, която да определи стойността на сградата.
Наличието на експертизата ще се бъде свързано с доказването, дали строежът е незаконен и съдът ще осъди ответника да го премахне, ако той е такъв. Тъй като искът по чл.109 от ЗС е за защита на правото на собственост, този иск е основателен, само когато при изграждането на незаконен строеж в съседен имот се пречи на пълноценното упражняване на правото на собственост на собственика. 
Особености на производството: Искът може да има за предмет търпим строеж, стига да се установи, че търпимият строеж, чието премахване се иска по този ред  създава  пречки за собственика на съседния имот да упражнява правото си на собственост. Следва да се има предвид, че когато този строеж е изграден само без строително или друго предвидено в закона разрешение, но в съответствие с установените с благоустройствените закони строителни правила и норми, искът по чл.109 от ЗС е неоснователен. Незаконният строеж безспорно създава пречки за собственика на съседен имот в случаите, когато при изграждането му са нарушение такива строителни правила и норми, които са установени единствено с оглед осигуряването на възможност за ползване на съседния имот по предназначение /например при нарушаване на правилата за отстояние на незаконно изградената сграда до съседния имот, собственост на ищеца по иска с правно основание чл.109 от ЗС, безспорно се нарушава правото на собственика на този съседен имот да ползва по предназначение частта от дворното си място, граничеща с тази на ответника по иска, или при нарушение на санитарно-хигиенни изисквания, които са установени с цел опазване здравето на всички живущи в определено населено място или част от него, нарушението на тези норми безспорно води до невъзможност собственика на съседния имот да живее в имота си или да го ползва, без да излага живота и здравето си на опасност/. В тези случаи самото нарушение на такива строителни и санитарно-хигиенни норми предполага ограничаване правата на собственика на съседния имот да ползва своя имот пълноценно и по предназначение, поради което в този случай ищецът по иска с правно основание чл.109 от ЗС не е нужно да доказва с какво един такъв незаконен строеж му пречи. Във всички останали случаи, обаче, когато незаконният строеж е изграден в нарушение на други строителни правила и норми, различни от горепосочените, ищецът по иска с правно основание чл.109 от ЗС следва да докаже с какво конкретно незаконният строеж му пречи да осъществява пълноценно правото си на собственост. 
При положително развитие на намеренията, на база на съдебното решение, което е в негова полза,  следва да се подаде молба за издаване на изпълнителен лист. С изпълнителния лист съдебен изпълнител (държавен или частен) образува изпълнително дело, с което се дава срок от 14 дни доброволно да се изпълни отсъденото в съдебното решение – да се премахне незаконния строеж. Ако съседът ми не стори това в срок, съдебният изпълнител насрочва дата за премахване. За разноските по събарянето могат :
- да бъдeте оправомощен от съдебния изпълнител да съборите строежа вместо нарушителя, който го е построил (практически поемам разноските по събарянето, а в последствие ги искате от построилия в ново съдебно производство);
- да поискате от съда длъжникът да бъде осъден да внесе предварително сумата, която е необходима за извършване на премахването на сградата.